Le droit de la copropriété connaît une véritable révolution. Des changements majeurs transforment la gestion des immeubles et les relations entre copropriétaires. Décryptage des nouvelles dispositions qui impactent le quotidien de millions de Français.
La réforme du plan pluriannuel de travaux : une nouvelle ère pour l’entretien des immeubles
La loi ELAN a introduit l’obligation pour les copropriétés de plus de 15 ans d’établir un plan pluriannuel de travaux (PPT) sur 10 ans. Cette mesure, entrée en vigueur en 2023, vise à anticiper et planifier les travaux nécessaires à la conservation et à l’amélioration du bâti. Le diagnostic technique global (DTG) devient obligatoire pour élaborer ce plan, offrant une vision claire de l’état de l’immeuble et des interventions à prévoir.
Les copropriétés doivent désormais constituer un fonds travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire d’au moins 5% du budget prévisionnel. Cette disposition permet d’anticiper le financement des travaux futurs et d’éviter les appels de fonds massifs en cas d’urgence.
La digitalisation de la gestion : vers une copropriété connectée
L’extranet de la copropriété devient obligatoire pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Cette plateforme en ligne doit permettre l’accès aux documents essentiels de la copropriété (règlement, procès-verbaux d’assemblées générales, contrats de maintenance, etc.) et faciliter la communication entre copropriétaires et syndic.
La tenue d’assemblées générales à distance est désormais encadrée par la loi. Les modalités de vote électronique et de visioconférence doivent être précisées dans le règlement de copropriété, offrant plus de flexibilité dans la prise de décisions collectives.
Renforcement des pouvoirs du conseil syndical
Le rôle du conseil syndical est considérablement renforcé. Il peut désormais, sous certaines conditions, prendre des décisions sans passer par l’assemblée générale pour des montants limités. Cette mesure vise à fluidifier la gestion courante de la copropriété.
La mise en concurrence du syndic devient plus stricte, avec l’obligation pour le conseil syndical de présenter plusieurs devis en assemblée générale. Cette disposition vise à garantir une meilleure transparence dans le choix du syndic et à optimiser les coûts de gestion.
La rénovation énergétique au cœur des préoccupations
La loi Climat et Résilience impose de nouvelles obligations en matière de rénovation énergétique des copropriétés. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif devient obligatoire pour les immeubles d’habitation collective. Les copropriétés les plus énergivores (classées F et G) devront engager des travaux de rénovation sous peine de sanctions.
Le vote des travaux de rénovation énergétique est facilité, passant de la majorité absolue à la majorité simple en assemblée générale. Cette mesure vise à accélérer la transition énergétique du parc immobilier français.
Protection renforcée des copropriétaires
La loi ELAN a introduit des mesures pour mieux protéger les copropriétaires face aux syndics. Les contrats de syndic doivent désormais inclure une liste limitative de prestations particulières facturables en sus des honoraires de base. Cette disposition vise à éviter les surfacturations abusives.
La gestion immobilière professionnelle devient plus encadrée, avec l’obligation pour les syndics de suivre une formation continue et de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle renforcée.
Vers une copropriété plus verte et responsable
Les nouvelles réglementations encouragent fortement les initiatives écologiques au sein des copropriétés. L’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques est facilitée, ne nécessitant plus qu’un vote à la majorité simple en assemblée générale.
La végétalisation des toitures et façades est également encouragée, avec des procédures simplifiées pour leur mise en place. Ces mesures s’inscrivent dans une volonté de rendre les copropriétés plus respectueuses de l’environnement et d’améliorer le cadre de vie des résidents.
La lutte contre les copropriétés dégradées s’intensifie
De nouveaux outils sont mis à disposition pour prévenir et traiter les situations de copropriétés en difficulté. Le mandataire ad hoc voit ses pouvoirs renforcés, pouvant désormais proposer un plan de redressement dès sa nomination. L’administration provisoire est également réformée pour permettre une action plus rapide et efficace dans les cas les plus critiques.
La création d’un fonds d’aide aux copropriétés en difficulté est à l’étude, visant à soutenir financièrement les travaux urgents dans les immeubles les plus dégradés.
Ces évolutions majeures du droit de la copropriété dessinent un nouveau paysage pour la gestion des immeubles collectifs en France. Entre digitalisation, transition énergétique et renforcement de la protection des copropriétaires, ces réformes visent à moderniser et à pérenniser le parc immobilier français. Les copropriétaires et les professionnels du secteur devront s’adapter à ces nouvelles règles qui, bien que contraignantes à court terme, promettent une gestion plus efficace et durable des copropriétés à long terme.
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