La fiscalité immobilière est un sujet complexe qui mérite une attention particulière. En effet, les règles fiscales concernant l’achat, la vente et la location de biens immobiliers sont nombreuses et peuvent varier en fonction de nombreux paramètres. Cet article a pour but de vous éclairer sur les principaux aspects de la fiscalité immobilière et de vous aider à mieux comprendre les enjeux qui y sont liés.
Les impôts locaux
La fiscalité immobilière englobe tout d’abord les impôts locaux, c’est-à-dire les taxes prélevées par les collectivités territoriales sur les propriétaires ou locataires d’un bien immobilier. On distingue principalement la taxe foncière et la taxe d’habitation.
La taxe foncière concerne tous les propriétaires, qu’ils occupent ou non leur logement. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle sont appliqués des taux votés par les collectivités locales. Les propriétaires bailleurs peuvent déduire cette taxe de leurs revenus fonciers imposables.
La taxe d’habitation s’applique quant à elle aux occupants d’un logement au 1er janvier de l’année considérée, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Son montant dépend également de la valeur locative cadastrale et des taux d’imposition décidés par les collectivités. Toutefois, cette taxe est en cours de suppression pour la majorité des ménages et devrait être totalement supprimée d’ici 2023.
La fiscalité sur les revenus fonciers
Les revenus perçus par un propriétaire bailleur dans le cadre de la location d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu. On distingue deux régimes fiscaux selon le montant des recettes annuelles :
- Le régime micro-foncier : il s’applique si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 15 000 euros. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30% sur ses revenus fonciers, qui sont ensuite intégrés à son revenu imposable global.
- Le régime réel : il concerne les propriétaires dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 15 000 euros, ou ceux qui choisissent volontairement ce régime. Dans ce cas, les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) peuvent être déduites des revenus fonciers imposables.
Il est important de noter que certains dispositifs fiscaux permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’investissement dans l’immobilier locatif, tels que la loi Pinel ou encore le dispositif Denormandie.
La fiscalité sur les plus-values immobilières
Lors de la vente d’un bien immobilier, une plus-value peut être réalisée si le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf dans certains cas d’exonération.
La plus-value immobilière est taxée à hauteur de 19% pour l’impôt sur le revenu, et de 17,2% pour les prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2%. Toutefois, des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention du bien :
- Abattement de 6% par année de détention entre la 6ème et la 21ème année
- Abattement de 4% pour la 22ème année de détention
Ainsi, une exonération totale d’impôt sur le revenu est obtenue après 22 ans de détention, et une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
Les droits de mutation
Lors d’une transaction immobilière, l’acheteur doit s’acquitter des droits de mutation, communément appelés « frais de notaire ». Ces droits sont composés :
- Du droit d’enregistrement ou de la taxe départementale (environ 4,5% du prix du bien)
- De la taxe communale (1,2% en moyenne)
- De la taxe pour le financement des conseils départementaux (0,01% à 1,2% selon les départements)
Ces droits de mutation représentent en moyenne 7 à 8% du prix du bien pour les biens anciens, et 2 à 3% pour les biens neufs. Ils sont perçus par le notaire lors de la signature de l’acte de vente.
La fiscalité des donations et successions
Enfin, la transmission d’un bien immobilier par donation ou succession est également soumise à une fiscalité spécifique. Les droits de donation ou de succession varient en fonction du lien de parenté entre le donateur ou défunt et le bénéficiaire :
- Entre époux ou partenaires de PACS : exonération totale
- Entre parents et enfants : abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, puis barème progressif allant de 5% à 45%
- Entre frères et sœurs : abattement de 15 932 euros, puis barème progressif allant de 35% à 45%
D’autres abattements et réductions peuvent être appliqués en fonction des situations particulières.
Au vu de la complexité du système fiscal français en matière d’immobilier, il est important d’être bien informé et accompagné pour optimiser sa situation fiscale. N’hésitez pas à consulter un professionnel spécialisé dans ce domaine pour vous aider dans vos démarches.
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